成都餐飲設(shè)計(jì)公司：選擇商圈的區(qū)域因素有哪些？

發(fā)布時(shí)間:2024-06-04 15:56 更新時(shí)間:0 瀏覽次數(shù):175 分類：設(shè)計(jì)資訊

區(qū)域因素是指該設(shè)店地點(diǎn)所在的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性。

成都餐飲設(shè)計(jì)公司：選擇商圈的區(qū)域因素有哪些？內(nèi)容如下：

區(qū)域因素是指該設(shè)店地點(diǎn)所在的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性。

（1）住宅區(qū)應(yīng)注意的區(qū)域因素有：①采光、溫度、濕度、風(fēng)向等氣候條件；②當(dāng)?shù)鼐用竦穆殬I(yè)、教育水準(zhǔn)，社會(huì)階層等居住環(huán)境的狀況；③市街道的寬度、構(gòu)造等狀況；④離市中心的距離及交通設(shè)施情形；⑤商店街的林立狀況；⑥學(xué)校、公園、醫(yī)院等的設(shè)立情形；⑦變電所、污水處理場(chǎng)、垃圾清理場(chǎng)等污染源的位置；⑧噪音、空氣污染等公害的影響程度；⑨土地利用的管制程度與政策；

⑩市政的開(kāi)發(fā)計(jì)劃與面積使用的狀況。

（2）商業(yè)區(qū)應(yīng)注意的區(qū)域因素有：①腹地大小與顧客的質(zhì)與量；②顧客的交通方式與交通狀況；③營(yíng)業(yè)類別與競(jìng)爭(zhēng)狀況；④潛在開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)與投資狀況；⑤繁榮的情形與興衰狀況；⑥土地政策與管制程度。以上是分別就住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)而言所應(yīng)注意的區(qū)域因素。但有些住宅區(qū)可能會(huì)被改變用途，轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)區(qū)，所以除了應(yīng)注意改變用途的成熟度如何之外，還要考慮其變更使用前與變更使用后的區(qū)域因素。

如何根據(jù)不同地點(diǎn)進(jìn)行具體分析？

（1）土地的個(gè)別因素

①位置、面積、地勢(shì)、地質(zhì)與地基；②寬度、深度與形狀；③通風(fēng)、采光、干濕程度；④與其他相鄰街道的關(guān)系；⑤鄰近街道的系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)；⑥與公共設(shè)施、購(gòu)物中心的接近程度；⑦水電煤氣等的供給情形。

（2）建筑物的個(gè)別因素

①面積、結(jié)構(gòu)、材料的情形；②設(shè)計(jì)與設(shè)備的等級(jí)；③施工質(zhì)量與費(fèi)用；④各項(xiàng)法令對(duì)建筑物的管制；⑤建筑物與其周邊環(huán)境的配合狀況。

由以上可知，個(gè)別因素是以商圈內(nèi)房地產(chǎn)本身的物理特性為中心，加上接近條件與法令上的限制而形成。一般因素是以人文條件為背景的考慮因素，所以一般因素可以說(shuō)是商圈評(píng)估的外在因素。個(gè)別因素則是決定商圈的內(nèi)在因素，區(qū)域因素則是就所設(shè)地區(qū)的特性加以剖析，作為評(píng)估的參考。

（3）商圈內(nèi)人口調(diào)查以不同的時(shí)間間隔作2至3次商圈人口調(diào)查，考查商圈內(nèi)人口的變遷，例如以家庭式餐廳而言，第1次在1萬(wàn)人以上，第2次在2萬(wàn)人以上，第3次在5萬(wàn)人以上的話，就是相當(dāng)不錯(cuò)的地點(diǎn)了。

（4）行人、通行車輛的調(diào)查像出售漢堡類的快餐店而言，與其說(shuō)通行車輛，倒不如說(shuō)是行人的數(shù)量比較重要。但如果是家庭式餐廳的話，通行車輛的多寡就比較重要了。在這種情形下，快餐店的店前行人，以1天（營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)）通過(guò)7000人，家庭式餐廳店前通行車輛，以1天（營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)）通過(guò)1萬(wàn)輛為最低標(biāo)準(zhǔn)。除了到市政府及相關(guān)單位收集資料外，也必須向市區(qū)內(nèi)各階層人士打聽(tīng)該地段是否屬于人們?nèi)菀拙奂牡胤剑驗(yàn)橛行┑?方盡管有許多通行車輛，卻只有車潮而無(wú)人潮。

詳細(xì)調(diào)查學(xué)校、工廠、高速公路、河流的狀況，來(lái)客的道路被遮斷或必需作較大繞行才能到達(dá)的話，不算是好商圈。

（5）餐飲店競(jìng)爭(zhēng)同業(yè)調(diào)查以住宅地圖為準(zhǔn)，調(diào)查店址周邊，尤其是第1商圈內(nèi)的餐飲業(yè)內(nèi)容，以不同的顏色來(lái)表示，記錄其業(yè)種、業(yè)態(tài)的情形，來(lái) 了解其競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)之導(dǎo)向。

（6）了解商圈內(nèi)顧客的性質(zhì)按照該都市的人口統(tǒng)計(jì)表，調(diào)查人口構(gòu)成比（年齡、性別等等）。若為快餐店，年輕客層越多越好。家庭式餐廳則希望有較多新家庭的擴(kuò)充，來(lái)形成人口構(gòu)成比。另外，每一戶單位的人口以及產(chǎn)業(yè)別、就經(jīng)營(yíng)者構(gòu)成比率的調(diào)查也很重要。

（7）選址必須注意的事項(xiàng)有哪些？①店鋪數(shù)、分布區(qū)域與開(kāi)店速度。②商圈與店址定位。③國(guó)內(nèi)外財(cái)團(tuán)背景、開(kāi)幕歷史、加盟連鎖形態(tài)。④營(yíng)業(yè)時(shí)間與高峰時(shí)段。⑤面積、面寬及曝光度、透視性、明顯度、接近性。

⑥人、車潮流量與主要出入路線。⑦租金、投資金額、人事費(fèi)用與生產(chǎn)機(jī)器設(shè)備。⑧毛利率、費(fèi)用率、成本率、報(bào)廢率。⑨來(lái)客數(shù)、客單價(jià)、營(yíng)業(yè)額及損益推估。⑩賣場(chǎng)配置、臺(tái)賬規(guī)劃、陳列販賣的標(biāo)準(zhǔn)及形態(tài)。⑾商品結(jié)構(gòu)、商品數(shù)、質(zhì)量外形。⑿價(jià)格區(qū)、價(jià)格帶、價(jià)格線。⒀主力產(chǎn)品、集客產(chǎn)品、名牌產(chǎn)品、促銷產(chǎn)品、新產(chǎn)品。⒁門市之營(yíng)運(yùn)基礎(chǔ)管理、形象、口碑、推銷、業(yè)務(wù)技巧。⒂人力素質(zhì)、排班技巧與教育訓(xùn)練制度。⒃顧客滿意度與客情關(guān)系。