成都餐飲設計公司：選擇商圈的區域因素有哪些？

發布時間:2024-06-04 15:56 更新時間:0 瀏覽次數:169 分類：設計資訊

區域因素是指該設店地點所在的自然條件與社會、經濟、行政等因素相結合所產生的地區特性。

成都餐飲設計公司：選擇商圈的區域因素有哪些？內容如下：

區域因素是指該設店地點所在的自然條件與社會、經濟、行政等因素相結合所產生的地區特性。

（1）住宅區應注意的區域因素有：①采光、溫度、濕度、風向等氣候條件；②當地居民的職業、教育水準，社會階層等居住環境的狀況；③市街道的寬度、構造等狀況；④離市中心的距離及交通設施情形；⑤商店街的林立狀況；⑥學校、公園、醫院等的設立情形；⑦變電所、污水處理場、垃圾清理場等污染源的位置；⑧噪音、空氣污染等公害的影響程度；⑨土地利用的管制程度與政策；

⑩市政的開發計劃與面積使用的狀況。

（2）商業區應注意的區域因素有：①腹地大小與顧客的質與量；②顧客的交通方式與交通狀況；③營業類別與競爭狀況；④潛在開發市場的機會與投資狀況；⑤繁榮的情形與興衰狀況；⑥土地政策與管制程度。以上是分別就住宅區與商業區而言所應注意的區域因素。但有些住宅區可能會被改變用途，轉變為商業區，所以除了應注意改變用途的成熟度如何之外，還要考慮其變更使用前與變更使用后的區域因素。

如何根據不同地點進行具體分析？

（1）土地的個別因素

①位置、面積、地勢、地質與地基；②寬度、深度與形狀；③通風、采光、干濕程度；④與其他相鄰街道的關系；⑤鄰近街道的系統、結構；⑥與公共設施、購物中心的接近程度；⑦水電煤氣等的供給情形。

（2）建筑物的個別因素

①面積、結構、材料的情形；②設計與設備的等級；③施工質量與費用；④各項法令對建筑物的管制；⑤建筑物與其周邊環境的配合狀況。

由以上可知，個別因素是以商圈內房地產本身的物理特性為中心，加上接近條件與法令上的限制而形成。一般因素是以人文條件為背景的考慮因素，所以一般因素可以說是商圈評估的外在因素。個別因素則是決定商圈的內在因素，區域因素則是就所設地區的特性加以剖析，作為評估的參考。

（3）商圈內人口調查以不同的時間間隔作2至3次商圈人口調查，考查商圈內人口的變遷，例如以家庭式餐廳而言，第1次在1萬人以上，第2次在2萬人以上，第3次在5萬人以上的話，就是相當不錯的地點了。

（4）行人、通行車輛的調查像出售漢堡類的快餐店而言，與其說通行車輛，倒不如說是行人的數量比較重要。但如果是家庭式餐廳的話，通行車輛的多寡就比較重要了。在這種情形下，快餐店的店前行人，以1天（營業時間內）通過7000人，家庭式餐廳店前通行車輛，以1天（營業時間內）通過1萬輛為最低標準。除了到市政府及相關單位收集資料外，也必須向市區內各階層人士打聽該地段是否屬于人們容易聚集的地方，因為有些地方盡管有許多通行車輛，卻只有車潮而無人潮。

詳細調查學校、工廠、高速公路、河流的狀況，來客的道路被遮斷或必需作較大繞行才能到達的話，不算是好商圈。

（5）餐飲店競爭同業調查以住宅地圖為準，調查店址周邊，尤其是第1商圈內的餐飲業內容，以不同的顏色來表示，記錄其業種、業態的情形，來了解其競爭市場之導向。

（6）了解商圈內顧客的性質按照該都市的人口統計表，調查人口構成比（年齡、性別等等）。若為快餐店，年輕客層越多越好。家庭式餐廳則希望有較多新家庭的擴充，來形成人口構成比。另外，每一戶單位的人口以及產業別、就經營者構成比率的調查也很重要。

（7）選址必須注意的事項有哪些？①店鋪數、分布區域與開店速度。②商圈與店址定位。③國內外財團背景、開幕歷史、加盟連鎖形態。④營業時間與高峰時段。⑤面積、面寬及曝光度、透視性、明顯度、接近性。

⑥人、車潮流量與主要出入路線。⑦租金、投資金額、人事費用與生產機器設備。⑧毛利率、費用率、成本率、報廢率。⑨來客數、客單價、營業額及損益推估。⑩賣場配置、臺賬規劃、陳列販賣的標準及形態。⑾商品結構、商品數、質量外形。⑿價格區、價格帶、價格線。⒀主力產品、集客產品、名牌產品、促銷產品、新產品。⒁門市之營運基礎管理、形象、口碑、推銷、業務技巧。⒂人力素質、排班技巧與教育訓練制度。⒃顧客滿意度與客情關系。